Загородная недвижимость Строительство и обустройство Загородный отдых
Коттеджные поселки
Коттеджи, дома, дачи, участки
Коммерческая недвижимость
Акции в коттеджных поселках
Строительные материалы
Обустройство, ландшафт, интерьер
Отдых в Подмосковье
Каталог товаров для отдыха
Отдых и туризм в России
Главная / Новости загородной недвижимости
Новости загородной недвижимости Добавить предложение Добавить предложение
Формирующиеся коттеджные поселки
Расширенный поиск
Дома в сформированных коттеджных поселках
Расширенный поиск
Исследования загородного рынка недвижимости Москвы и других крупных городов России
Экспертиза коттеджных поселков
Статьи, обзоры, аналитика
Справочная информация

Регистрационные палаты Московской области

Телефонные коды городов России и стран СНГ

БТИ Московской области

Подразделения Роснедвижимости в Московской области

Администрации районов Московской области

Нотариусы Московской области

Список Нотариусов г. Москвы

Страхование имущества

Банки, кредитование, ипотека

Оценка и экспертиза недвижимости

Исследования рынка загородной недвижимости

Экспертиза коттеджных поселков

Мособлгаз

Московская областная электросетевая компания

Международный выставочный центр Крокус Экспо

Базы данных загородной недвижимости агентств

Акции в коттеджных поселках
Отправить запрос специалистуОтправить запрос специалисту

Добавить объявление

Вход для клиентов
Логин
Пароль
Новый пользователь?
Забыли пароль?

Рубль обвалит недвижимость.


Сейчас многие задаются вопросом сколько будет стоить кв.м жилой недвижимости в обозримом будущем в Москве и регионах? Попробуем проанализировать перспективу движения цен на недвижимость на ближайшие полгода-год.

Мы наблюдали за динамикой цен в регионах с 2001 года, и примерно в 2005 году начали проводить параллели с индексными инвестициями на фондовом рынке. Не надо было обладать большой наблюдательностью, чтобы заметить, что цены в регионах идут примерно параллельно Индексу ММВБ10 умноженному на 10. Корреляции в 100% конечно не наблюдалось, но было несложно заметить, что все предыдущие значения индекса на месячных отрезках совпадали с ценами на квадратный метр, за предыдущие годы. Причем индекс немного опережал цены на кв.м. Для простоты мы назвали новый индекс ИН10( индекс недвижимости 10). Достаточно простые расчеты показывали, что инвестиции на фондовом рынке не слишком опережают динамику цен на кв.м.

 

В середине 2006 года, когда индекс ММВБ 10 перестал расти, мы проанализировали, что как раз до этого времени деньги от проданной квартиры в 2001 году инвестированные в индекс, принесли бы доход большего размера, чем сохранение в недвижимости. К примеру деньги за 1-комн. квартиру стоимостью 150 000 рублей, проданную в 2001 году, вложенные в акции Лукойла(один из компонентов ММВБ10)принесли бы доход, который позволил бы купить двух.-трех. комнатную квартиру. Инвестор продав в квартиру в 2001 году за 150 000 рублей, мог купить 430 акций по цене 350 руб, которые приумножились бы к лету 2006 года до 1100 000 руб, что соответствует стоимости 3-комнатной квартиры на тот период.

 

Индекс ММВБ10 обогнавший на некоторое время динамику цен на квадратный метр, после небольшой стагнации летом 2006 года продолжил рост и к середине 2007 года составлял 3500 пунктов, что при умножении на 10 дает 35 000 руб за кв.м. Лето 2007 года было как раз небольшим периодом стагнации цен на недвижимость, в какой-то момент начало казаться, что цены снижаются, но осенью они вновь начали расти и уже к декабрю 2007 года почти догнала индекс ММВБ 10*10. В правительстве и проправительственных СМИ, начали продвигать новый продукт - "Тихая гавань". Вероятно данный продукт, был экспортно ориентированным и предназначался для иностранных инвесторов. Рост основных фондовых индексов продолжался вплоть до января 2008 года, когда у иностранных инвесторов случилось первое несварение от "Тихой гавани".Неожиданно в январе 2008 года фондовый рынок резко рухнул, начался отток капитала из РФ. Анализ рынка, в первую очередь технический, показывал, что фондовый рынок может упасть достаточно глубоко до 2200 по индексу ММВБ10, но упадет ли недвижимость хотя бы до 25 000? Что тогда соответствовало 30% падения рынка недвижимости. Как бы не так! Цены начали стремительно расти и началось первое наблюдаемое нами расхождение Индекса ММВБ 10 и ИН10 и надувание пузыря недвижимости! На этот раз настоящего пузыря! Картина начала меняться в мае 2008. Фондовый рынок резко начал расти, и мы начали предполагать, что недвижимость начнет стагнировать, дожидаясь пока индекс снова ее догонить, смущало что рост фондового рынка должен был происходить на фоне кризиса в Америке и Европе. Неужели в Россию и впрямь хлынут иностранные инвестиции, "тихая гавань" вновь начала маячить впереди. Индекс ММВБ10 начал догонять, оторвавшуюся далеко вперед недвижимость, но уже в июне 2008 года ситуация резко изменилась и фондовые индексы снова начали падать.


Пик цены акций Лукойла приходящийся на 1 июня 2008 года составлял уже около 60-70% стоимости все той же однокомнатной квартиры(2700*430=1160000 руб), которую условный инвестор продал в 2001 году. Исходя из этих данных можно предположить, что иностранный инвестор, которого сейчас очень ждут в РФ, вряд ли придет на рынок недвижимости России, скорее он может вернуться на фондовый рынок, но пока со спекулятивными целями. Инвесторы, деньги которых находятся сейчас в недвижимости предпочтут фиксировать прибыль и переводить рубли в валюту или иные высоколиквидные активы.

 

Падение фондового рынка, которое мы ожидали после январского падения 2008 года начало реализовываться к июлю 2008 года, направление движения было понятно, не ясна была глубина падения ММВБ10. Но если в январе рынок вполне мог бы довольствоваться падением на 30-40%, то с учетом майского взлета, стало очевидно, что падение будет глубже. Как теперь мы знаем, это пока 1000 по ММВБ10, а возможно будет 500 пунктов. А что же недвижимость?


Недвижимость встала, продажи сократились еще с января 2008 года и полностью остановились сейчас, но цены остались прежние. К текущему времени многие строители и власти, близкие к строителям и рынку недвижимости, занялись рекламой и заверениями, что цены не упадут, а немного постоят и снова начнут расти.


Проблема объясняется просто - себестоимость. Но как раз себестоимость кв.м. в России представляет главную тайну страны, соперничать с этой тайной, может разве, что с Розуэльское крушение в США. Чуть позже при анализе госпомощи строительному сектору, нам немного приоткроется тайна себестоимости кв.м в России. Истинная же себестоимость кв.м. откроется нам не раньше, чем американцы узнают про инопланетян...

 

По заверениям властей цены будут расти, но текушие цены 50000-70000 рублей кв.м. в регионах. При среднем росте на 30%, как это было на протяжении 10 лет, на конец 2009 года цена должна быть 67-93 тыс. за кв.м. в регионах, Соотношение риска и прибыли не в пользу роста. Скорее это будет простое субсидирование строителя, вопрос надо ли это кому-то кроме него самого? Более реальным видится панический сброс недвижимости и выход в деньги ....читать далее>>>

 

Реклама: Недорогая недвижимость в Гольф-Яхт-Клубе Пестово

 

Реклама: Апартаменты 88-155 м кв в Гольф-Яхт-Клубе Пестово

26 января 2009 г.

Все новости  |  Новости раздела  |  Добавить новость  |  Подписка

Поиск
Расширенный поиск
О проекте     Размещение информации     Партнеры     Контакты
© Zagorodnaya.Ru
Авторские права защищены.
Разработка Aplex 2004
создание сайта  
На главную Карта сайта

Zagorodnaya.Ru - загородная недвижимость, коттеджные поселки,
отдых в Подмосковье, аренда коттеджей, продажа земельных участков
.