EXMO биржа криптовалют
Загородная недвижимость Строительство и обустройство Загородный отдых
Коттеджные поселки
Коттеджи, дома, дачи, участки
Коммерческая недвижимость
Акции в коттеджных поселках
Строительные материалы
Обустройство, ландшафт, интерьер
Отдых в Подмосковье
Каталог товаров для отдыха
Отдых и туризм в России
Главная / Новости загородной недвижимости
Новости загородной недвижимости Добавить предложение Добавить предложение
Формирующиеся коттеджные поселки
Расширенный поиск
Дома в сформированных коттеджных поселках
Расширенный поиск
Исследования загородного рынка недвижимости Москвы и других крупных городов России
Экспертиза коттеджных поселков
Статьи, обзоры, аналитика
Справочная информация

Регистрационные палаты Московской области

Телефонные коды городов России и стран СНГ

БТИ Московской области

Подразделения Роснедвижимости в Московской области

Администрации районов Московской области

Нотариусы Московской области

Список Нотариусов г. Москвы

Страхование имущества

Банки, кредитование, ипотека

Оценка и экспертиза недвижимости

Исследования рынка загородной недвижимости

Экспертиза коттеджных поселков

Мособлгаз

Московская областная электросетевая компания

Международный выставочный центр Крокус Экспо

Базы данных загородной недвижимости агентств

Акции в коттеджных поселках
Отправить запрос специалистуОтправить запрос специалисту

Добавить объявление

Вход для клиентов
Логин
Пароль
Новый пользователь?
Забыли пароль?

Недвижимость остается традиционным способом сохранения денежных средств


Что касается среднесрочных и долгосрочных инвестиций, московская недвижимость всегда была, есть и будет востребована - эксперт.

Приобретение квартиры с целью перепродажи представляет интерес с конца 2000 – начала 2001 гг., когда после преодоления кризиса 1998 г. цены на жилье начали стабильно расти. Однако тогда число инвестиционных покупок было крайне мало и составляло не более 1-2% от общего количества приобретаемых квартир. На этом уровне оно оставалось вплоть до начала 2003 г.

 

Существенные изменения произошли вследствие снижения курса доллара, ранее считавшегося основным инструментом сбережений большинства россиян. В период с 2003 по 2007 гг. американская валюта подешевела более чем на 23%, что вызвало необходимость использования иного способа для сохранения и увеличения финансовых накоплений, и заставило российских граждан обратить свое внимание на рынок недвижимости.

 

В период с 2004 по 2006 гг. накопление квартир шло довольно быстрыми темпами. Однако, окончательное осознание того, что на рынке присутствует группа так называемых «инвестиционных» покупателей наступило лишь в 2006 г. Тогда же аналитики озвучили и ее приблизительный размер — от 30% до 40% от общего числа сделок, а в периоды наивысшего покупательского ажиотажа — все 60%. Общий объем денежных средств, инвестированных частными лицами в жилую недвижимость Москвы в 2006 г., оценивается нами в $10 млрд., примерно столько же на эти цели было потрачено и годом ранее.

 

Начиная с 2007 г., инвестиционный спрос на московское жилье резко снизился. Основная причина — невысокая с точки зрения краткосрочных инвестиций динамика цен на жилую недвижимость: против 60-100% в 2006 г. в 2007 - рынок прирос «всего» на 10-15% в зависимости от сегмента. Таким образом, в 2007 г. доля инвестиционных покупок сократилась до 5-7%, а общий объем вложенных средств составил не более 1-2 млрд. долл.

 

Однако те 5-7% покупателей, которые рискнули на условно стагнирующем рынке, не прогадали: как минимум они смогли сохранить свои сбережения от инфляции в течение года, а если успели продать приобретенную в 2007 г. недвижимость на пике спроса и цен в 2008 г., то смогли и заработать, ведь только за первые 6 месяцев рост цен в зависимости от сегмента составил от 20 до 30%.

В 2008 г. активность инвестиционных покупателей по сравнению с 2007 г. не изменилась, и их доля в общем объеме сделок оценивалась также на уровне 5-7% (при этом в начале года, когда цены начали демонстрировать повышенную динамику, их доля доходила до 20-30%). Отчасти в столь низкой доле «инвестиционщиков» виноват и информационный фон: с конца 2007 г. СМИ акцентировали внимание на том, что в 2008 г. недвижимость вряд ли будет перспективным инструментом инвестиций для частных лиц. Однако по факту масштабного опроса Фонда общественного мнения, проведенного в декабре 2008 г., по мнению 41% россиян, недвижимость считалась наиболее надежным способом вложения денег. И это несмотря на то, что в августе намечавшийся вектор изменения цен на жилье был уже очевиден. Из этого можно сделать вывод, что на фоне уменьшения количества инвестиционных инструментов, недвижимость, по-прежнему, для значительной части населения остается одним из самых надежных. Для сравнения: открытию банковского счета доверяют 16% опрошенных, а покупке и хранению иностранной валюты — 6%.

 

Прогноз

Попробуем оценить будущее перечисленных видов инвестиций, обратившись к ретроспективным данным с момента кризиса 1998 г. В таблице ниже наглядно представлен сравнительный анализ инвестиционной привлекательности трех наиболее распространенных финансовых инструментов сохранения и возможного приумножения денежных средств:

 - покупка жилой недвижимости (на примере Москвы),

 - приобретение и накопление валюты (в данном случае – долларовой массы),

 - счет в банке (на примере Сбербанка).

 

Сравнив данные по динамике стоимости кв. м и курса доллара за период 1997-2000 гг., аналогия с текущим моментом становится очевидна — и падение цен на жилье, и рост доллара, примерно соответствуют границам, зафиксированным в 1998-1999 гг. В итоге, по окончанию кризиса (т.е. в краткосрочном периоде), все три рассматриваемых инструмента принесли своим «вкладчикам» примерно равный доход:

- недвижимость, приобретенную в период кризиса, уже через год можно было продать на 14,2% дороже,

- долларовые запасы их владельцам удалось за этот период увеличить на 15,8%,

- доходы банковских вкладчиков выросли соответственно депозитной ставке ЦБ РФ - на 13,5%.

 

Противоположные результаты показывают эти типы вложений в среднесрочном периоде (3 года), где выгода от купленной в 1999 г. недвижимости становится очевидна, а результаты, полученные в долгосрочном периоде, этот факт только подтверждают и усиливают.

 

Безусловно, что как и 10 лет назад, в условиях нынешнего кризиса некоторое снижение инвестиционной привлекательности жилья неизбежно. Однако, как показывает опыт (подтвержденный данными таблицы), это касается только краткосрочных вложений. Уже очевидно, что к концу следующего года, т.е. в краткосрочном периоде, в выигрыше останется тот, кто сейчас «вложился» в доллары.

 

Что касается среднесрочных и долгосрочных инвестиций, московская недвижимость всегда была, есть и будет востребована, и если даже предположить, что до середины следующего года она будет терять в цене, то уже через 2-3 года (2010-2011 гг.) цены как минимум вернутся на докризисный уровень, а позже начнут «отыгрывать потерянное» с темпом от 20% до 40% в год (т.е. соразмерно среднегодовым темпам роста цен в посткризисные 2001-2006 гг.). Примерно в это же время (по оптимистичному прогнозу) вновь появятся и качественные новостройки, т.к. сейчас многие девелоперы «заморозили» разрабатываемые проекты и, вероятнее всего, продолжат их реализацию лишь по окончании кризисной ситуации (т.е. не ранее, чем через год).

 

Когда темпы роста цен снижаются или вектор их изменения имеет отрицательную направленность, для максимизации прибыли нужно адекватно оценивать объекты инвестирования. Классическая схема инвестирования — объекты на начальном этапе строительства с целью последующей перепродажи на более поздней стадии — сегодня становится достаточно рисковой. Однако существенный дисконт, который получают покупатели таких объектов, особенно в случае оптового выкупа, делает этот сегмент очень высокодоходным. Разумеется, такой вариант инвестирования сейчас мы рекомендуем только профессиональным корпоративным инвесторам.

 

Для частных инвесторов в сегменте новостроек наименее рисковыми являются максимально достроенные объекты — у них меньше шансов быть замороженными даже в период кризиса. Оптимальная степень готовности объекта — 75–80%. Очень важно также, чтобы квартиры продавались в соответствии с законом 214-ФЗ о долевом строительстве. Только в этом случае договор долевого участия регистрируется в Федеральной регистрационной службе, где он проходит экспертизу.

 

В Подмосковье с точки зрения инвестиций достаточно привлекательны объекты среднего и нижнего ценовых сегментов, к каковым сегодня относятся типовые панельные новостройки, особенно улучшенных серий, и современные монолитно-кирпичные дома. Последние даже превалируют, поскольку их, так называемый «срок службы», гораздо выше, чем у панельных зданий, что обеспечивает им дополнительную потребительскую ценность. Регулярные исследования специфики спроса у частных инвесторов показывают, что наиболее привлекательными для вложений в новостройки являются города близлежащего Подмосковья, где, начиная с 2007 г., идет активное строительство - Апрелевка, Балашиха, Подольск, Пушкино и Люберцы.

 

По-прежнему, несмотря ни на что, перспективным с точки зрения инвестиций остается и элитная недвижимость. Такой объект, если он объективно соответствует статусу элитного, — уникален, и поэтому в перспективе найдет «своего» покупателя по любой цене.

 

После преодоления кризиса экономику ожидает интенсивное развитие, и весь отложенный спрос, который накопился за это время, начнет реализовываться. Очевидно, что в отличие от фондового рынка, недвижимость имеет осязаемую себестоимость, а также пользуется реальным спросом, как необходимый для жизни товар. При этом покупатели и арендаторы столкнутся с нехваткой предложений по причине остановки строительства многих объектов. Именно тогда вложенный капитал тех, кто приобретает недвижимость сейчас и сумеет удержать ее, преодолевая различного рода финансовые трудности, увеличится в разы.

 

Автор: директор по маркетингу МИАН Алексей Кудрявцев

 

материал предоставлен пресс-службой ГК Коперник

3 февраля 2009 г.

Источник: ЗАГОРОДНАЯ.ру

Все новости  |  Новости раздела  |  Добавить новость  |  Подписка

Поиск
Расширенный поиск
О проекте     Размещение информации     Партнеры     Контакты
© Zagorodnaya.Ru
Авторские права защищены.
Разработка Aplex 2004
создание сайта  
На главную Карта сайта

Zagorodnaya.Ru - загородная недвижимость, коттеджные поселки,
отдых в Подмосковье, аренда коттеджей, продажа земельных участков
.